恒大房子备案了安全吗,买了恒大期房已备案

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新楼君|文

各位六友，大家好。在分析现房、期房前，咱们先聊聊商品房预售制。

01 商品房预售制

在美国，大多数的房子都是现房出售，且在房子交付之前不能得到购房者的钱款。

在我国，北京、上海、南京、深圳等多地均有试点现房销售制度。目前我国并未实现商品房现房销售，绝大多数新房仍然是预售制。

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原因是什么呢？

有的人说，如果取消商品房预售制度，有助于降低房企负债，也有助于降低中国的宏观杠杆率，但短期来说来会给开发商带来资金压力，有的甚至存在破产倒闭的可能。

笔者却不这么认为。

我认为如果取消商品房预售制度，会增加房企的负债，因为房企没那么多现金流，大都是高杠杆、高负债、高周转，哪里来的多余的现金？所以会更加渴望负债，因为利润就在那儿摆着，一旦贷款通过，那肯定有利润，都是以亿计，论谁都会铤而走险。

给房企带来资金压力是真的，因为本来资金链就紧绷。

但对于保交楼是不利的，取消预售制，开发的资金压力大增，他还会管你能不能交楼吗？

有人说了，那退钱！

想都别想！

你钱已经进了开发商的口袋，再想拿回来，谈何容易！

02 买期房or买现房

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所以，如果你要买房，是买期房，还是买现房呢？

笔者认为，涉及到期房，肯定就是新房，因为二手房不存在期房这一说，所以建议买新房，优先考虑买现房。

凡是期房就存在不能交付的风险，一旦不能交付，风险绝大部分都会转移到购房者身上。

有人会问，如果期房和现房房价差距很大呢？其实，这也是开发商的一贯套路，把现房的价格定的远高于期房，这样大家多数就会选择买期房，从而降低开发商自己的风险。

如果是这种，你需要详细考核开发商的“底细”。

“底细”不单单是指品牌，品牌强大如“恒大”现在不也烂尾楼遍布全国各地吗？品牌并不能说明全部问题。

还应该了解开发商的经营策略，是否一贯是稳健的。高举高打的不要，比如融创、恒大这种。

再有，要看是否是房企“优秀生”，三道红线（第一条红线是不含垫款的资产负债率不应大于70%；第二条红线是净负债率不应大于100%；第三条红线是现金与短债之比不应小于1倍。分为红、橙、黄、绿四档，绿为最优档）是否全部为绿色。

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如果选民企，近期被提到最多的民企“优秀生”是广州的越秀地产，还有仁恒置地、万科集团、金地集团风控也是一如既往的稳健，大家都可以关注下。如果选央企，中海发展、华润置地、保利发展、招商蛇口等。（注意，笔者没有收任何开发商的钱，以上均为自行整理。）

笔者推荐的均为绿色档中的优质房企，烂尾的风险已经相当低了。大家如果想买期房，可以作为参考。

当然，央企的房子比较注重品质，价位方面肯定会高一些，而且一般服务态度你懂得。

总而言之，笔者建议，如果同一楼盘期房和现房差距不大的情况下，还是尽量考虑现房。

03 精装现房要不要买？

精装现房不建议买，不管开发商吹得多么天花乱坠，用的材料有多么好，无非就是为了从你口袋里多拿钱。

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现房毛坯是最优选，买完了，你自己买材料，自己装修，往后住着省心。

有些没有孩子的购房者可能不会考虑那么长远，但只要你打算结婚生娃，肯定不能买精装现房。

成年人吸甲醛可能问题不太大，但孩子可受不了，吸出问题哪个家庭都无法承受！

以上

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2022.12.26

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