二手公寓能卖吗，买了二手公寓

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1：本人不是专业人士，以下都是个人经验与总结，不一定全对。
2：本文只讨论二手公寓，一手不在讨论范围内。
3：本文不讨论公寓值得不值得购买的话题，值不值得购买，仁者见仁智者见智。
4：看了很多所谓的专业人士写的相关内容，实在是看不下去，所以打算自己写一篇。
5：我们的目标是5%-10%的收益目标，对你没有看错，是年收益5%-10%。
6：我会直接引用实际案例，并且案例会标注价格，楼盘名称，与户型。
7：举例公寓城市与价格大家可以使用某壳查看，看售价与租金。

一：整体看法

好了下面说我下我对公寓的整体看法，还有我为什么自己要购买公寓（在广州有3套）。
1：公寓其实并不算太好的投资，主要问题是升值困难，二手交易难，至于没有户口，学位等就不说了，没有什么意义。
2：公寓也不算太差的选择（如果你没有其他更好的选择），单价跟总价都相对较低（部分单价甚至不到周边住宅的30%），购买没有资格限制，主要是看出租收益率（我个人觉得5%是及格线），如今能稳定无风险超过5%的投资已经不多了。
3：我买公寓主要是为了现金流，就是给自己与家庭提供一个最低的生活保障，当你每月稳定有超过1个W房租的时候，至少这辈子家人有馒头吃。

二：选择逻辑

1：选择城市，不是所有城市的公寓都有好的收益，一线城市价格太高，除过广州有机会到5%-6%外，其他几个都不是好的选择，我个人建议优选强二线城市，例如长沙，武汉，西安，南京，合肥，苏州，合肥等，其实就是要在一个房价收入与当地工资之间找个平衡，房价是当地高收入人群决定的，但是房租就是靠普通人的收入支撑了。关于城市举个简单的例子，例如广州我自己的一套25W月租1300（万科云城米酷），年收益差不多是6%，这个收益在广州已经很极限了，而如果是长沙，一套25W的月租1500+的选择就要多很多（例如万科城三期）。

2：地段选择，地段选择也是非常重要的，直接影响收益与出租率，地铁步行15分钟内是必须的，最好是10分钟内，优选新区拥有高薪产业的，因为一般新区的价格要低于成熟的的市区，但是如果周边都是高薪产业，那租房人群的支付能力又比较OK，这样相对来说租售比会更好一些，当然实际问题要实际分析，这里就提供个大概的思路。

3：开发商物业选择：公寓其实很吃物业的好坏，因为公寓人多，租客也多，如果物业维护不好，几年后那就跟巴西平民窟一样了，所以优选大牌口碑好的开发商与物业，小公司或者口碑差的，就是目前收益好也尽量不要选择。

4：户型选择：户型主要分为平层与LOFT，平层能选多小就选多小，在租房市场上面基小过一定程度后租金变化就没有那么大里，例如20平米的租1000，你40平米最多租到1500，很难翻倍租到2000，超过40平米的公寓看都不要看，至于LOFT除过选择尽量小的面基外就是一定要找那种可以改造成双钥匙（不双钥匙的自己去学习）的，假如一套30平米的LOFT整套租金2000块，你改造成双钥匙单层1500出租，这样两层加起来就3000块了，收益提高了50%，这里只是举例，有可能只提高30%也有可能是60%，但是肯定不会翻倍或者更低。

5：购买时机：公寓二手购买不要着急，多选择几个候选标的，然后多加一些中介，耐心等待，不是低于市场价的不收，每年总有那么几个是明显低于市场价出售的，你需要的就是耐心等待猎物的出现，在租金不变的情况下，购入价格越低，那你的相对收益就越高。

6：关于总价：优选20W-40W上下的公寓，如果太便宜例如10W一套月租500年收益6%，那你要月租金过万就要管理20套，累死个人，目前的市场上普遍月租金1000-2000居多，如果你总价太高，也很难保证相对收益，当然这个是个参考思路，还是要具体问题具体分析，例如有一套100W月租8000，那当然要买了，只是这样的估计很难找，或者说不存在。

7：关于税费：大家都知道公寓税费高，但是很多人道听途说都说什么20%，就是一套20W的税费4W，大家不要听他们乱说，实际上要比这个低很多，也就比住宅高一些5%左右是可以做到的，具体到时候大家自己去了解，这里不过多解释。

8：关于软装：在预算可控范围内，尽量搞的像模像样一些，同样的房子不同的装修反应到租金上可能会有10%-20%的差价。

看了上面说明大家就应该可以理解了，这就是个不断叠buff过程，城市物业选择第一层，买入时机税费第二层，软装或者双钥匙改造第三层。二线城市通过这套buff达到8%的收益问题不大，至于10%的收益，这个就要大家努力去寻找发挥了，有难度，但是也不是不可能完成的任务，欢迎大家共同讨论。

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